"Nhà ở giá phải chăng" (khoảng 30.000 yên) đang mở rộng phổ biến, Tokyo sẽ khởi động từ năm 2026

"Nhà ở giá phải chăng" là gì mà số lượng người thuê ngày càng tăng trong những năm gần đây?

Ngày nay, giá thuê nhà ở các thành phố lớn không ngừng tăng cao. Những tiếng nói như "lương không tăng mà tiền thuê nhà cứ lên vùn vụt", "ngay cả một căn hộ studio ở trung tâm thành phố cũng không thể với tới" đang lan rộng từ giới trẻ đến các gia đình có con nhỏ, và cả lao động nước ngoài.

Mặc dù nhà ở là “nền tảng của cuộc sống”, nhưng hiện tại ở Nhật Bản, số lượng người không thể thuê được "ngôi nhà an toàn để sinh sống" do gánh nặng tiền thuê nhà và chi phí ban đầu đang tăng nhanh chóng. Mặc dù vậy, nhà ở công cộng có tỷ lệ trúng xổ số cao và mất nhiều thời gian để chuyển vào. Vậy ai sẽ hỗ trợ trong tình trạng thiếu nhà ở này? "Nhà ở giá phải chăng" đang được chú ý như một trong những giải pháp. Chính quyền Tokyo cũng có kế hoạch bắt đầu cung cấp nhà ở giá phải chăng theo từng giai đoạn từ năm tài khóa 2026 trở đi.

Vì vậy, lần này, chúng tôi đã phỏng vấn ông Tatsuhiko Iwamoto, Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành của Village House Management Co., Ltd. (sau đây gọi là Village House), một công ty phát triển nhà ở giá phải chăng trên toàn quốc, đồng thời là Giám đốc điều hành của Fortress Investment Group Japan G.K., về tình hình hiện tại và triển vọng tương lai của nhà ở giá phải chăng.

Đảm bảo an toàn và tiện nghi trong khi giữ giá thuê thấp như thế nào?

Village House đang vận hành hơn 100.000 căn hộ tại 1064 tòa nhà trên 47 tỉnh thành của Nhật Bản. Công ty này cho biết họ đã mua lại chủ yếu các khu chung cư bằng bê tông cốt thép được xây dựng khoảng 50 năm trước, và giảm giá thuê bằng cách tận dụng hiệu quả và sử dụng lâu dài các tòa nhà hiện có.

"Ở Nhật Bản, mô hình 'đập bỏ và xây mới' (scrap-and-build) khiến giá thuê nhà được đặt lại và tăng cao mỗi khi xây dựng lại. Chi phí xây dựng cũng đang tăng, vì vậy rất khó để cung cấp các căn hộ mới với giá rẻ. Chính vì lý do đó, 'sử dụng lâu dài các tòa nhà cũ' là tiền đề cho mô hình kinh doanh của công ty chúng tôi."

Chú thích: ※ Mô hình đập bỏ và xây mới: Phương pháp phá dỡ các tòa nhà hoặc hệ thống cũ kỹ và tái xây dựng hoàn toàn bằng những cái mới nhất.

Việc tận dụng các công trình cũ đang được chú ý như một phương tiện để khắc phục sự mất cân bằng "nhà trống thừa thãi nhưng lại thiếu nhà để ở", mặt khác, cũng đi kèm với những lo ngại về khả năng chống động đất, cách nhiệt và phòng chống thiên tai do tuổi đời của công trình. Đảm bảo an toàn và tiện nghi tối thiểu là một thách thức chung đối với nhà ở giá phải chăng.

Village House trực tiếp quản lý các bất động sản trên toàn quốc. Mặc dù nhiều căn phòng đã bị bỏ trống trong thời gian dài sau khi người thuê từ thời nhà ở khuyến khích việc làm chuyển đi vào thời điểm mua lại, nhưng thông qua cải tạo, chúng đã được biến đổi thành "những căn phòng cũ nhưng sạch đẹp và giá cả phải chăng", và tỷ lệ lấp đầy hiện đã đạt hơn 80%.

"Không phải ai cũng có thể trả được tiền thuê nhà cao, và nhà ở cho người có thu nhập trung bình thấp là cần thiết. Lao động nước ngoài cũng không thể thiếu cho sự phát triển của Nhật Bản. Số lượng thực tập sinh kỹ năng và những người có kỹ năng đặc định đang tăng lên, và họ có nhu cầu giảm tiền thuê nhà, dù là thuê nhà công ty hay hợp đồng cá nhân."

Ở Nhật Bản, nhà ở công cộng đã trở thành nơi trú ngụ cho những người có thu nhập thấp, nhưng điều kiện thuê nhà nghiêm ngặt và các căn hộ được ưa chuộng phải qua bốc thăm, do đó số người thực sự có thể ở được là có hạn. Hơn nữa, số lượng nhà ở công cộng đã giảm kể từ đỉnh điểm vào năm 2005, và nhà ở công cộng không thể đáp ứng đủ nhu cầu.

Mặt khác, cũng có quan điểm cho rằng "việc giảm quá nhiều nhà ở công cộng và để nhà ở cho người có thu nhập thấp phụ thuộc vào tư nhân là nguy hiểm". Bởi vì giá thuê nhà tư nhân dễ biến động theo thị trường, và trong bối cảnh suy thoái hoặc lãi suất tăng, những người yếu thế nhất dễ mất chỗ ở. Làm thế nào để duy trì và tăng cường mạng lưới an sinh xã hội công cộng, đồng thời kết hợp với các sáng kiến ​​tư nhân, đã trở thành một chủ đề lớn trong tương lai.

Mức giá thuê phải chăng và những sáng kiến độc đáo của Village House

Vậy, mức giá thuê và đối tượng người thuê của Village House là gì? Giá thuê trung bình của công ty này là khoảng 40.000 yên trên toàn quốc, một mức giá phải chăng. Họ cho biết giá thuê được đặt ra không phải bằng cách giảm quá mức mà dựa trên giá thị trường xung quanh, tuổi đời của tòa nhà và các tiện nghi.

"Thu nhập trung bình hàng năm của người thuê là khoảng 3,35 triệu yên, và khoảng 60% hợp đồng là của những người có thu nhập dưới 3 triệu yên. Không chỉ có người độc thân mà còn có các gia đình, và người thuê là người nước ngoài chiếm khoảng 20% (※thay đổi tùy thuộc vào địa điểm và thời điểm). Do nhiều tòa nhà không có thang máy, nên người cao tuổi chỉ chiếm khoảng 10%."

Trong khi tiền thuê nhà thường được coi là khoảng 20-30% thu nhập hàng năm, nhà ở giá phải chăng của Village House được giữ ở mức khoảng 10%. Ông Iwamoto nói: "Việc có thể sống với mức chi phí hợp lý tạo ra sự dư dả trong cuộc sống và cũng dẫn đến việc cải thiện QOL (chất lượng cuộc sống)."

Tuy nhiên, đối với nhà ở giá phải chăng nói chung, cũng có những ý kiến chỉ ra sự đánh đổi giữa vị trí và sự thoải mái, chẳng hạn như "giá thuê rẻ nhưng xa ga tàu" hoặc "tòa nhà cũ kỹ và tiện nghi lạc hậu". Vẫn còn những lo ngại rằng việc chỉ tập trung vào giá rẻ có thể dẫn đến tình trạng "tiền nào của nấy" và gây ra "phân hóa nhà ở" khi giới trẻ và người nước ngoài tập trung ở các khu vực ngoại ô. Cân bằng giữa chất lượng và giá cả đến mức độ nào là một thách thức chung mà các nhà cung cấp nhà ở giá phải chăng phải đối mặt.

"Trong bối cảnh đó, công ty chúng tôi về nguyên tắc không yêu cầu tiền đặt cọc, tiền lễ, phí môi giới, phí gia hạn hợp đồng và phí trả cho công ty bảo lãnh thuê nhà, giảm bớt rào cản khi chuyển vào. Có thể nói đặc điểm của chúng tôi là giảm tổng chi phí bằng cách giảm gánh nặng cho người muốn thuê và tự mình chịu rủi ro chậm trả tiền thuê."

Khoảng 20% người thuê là người nước ngoài. Thách thức trong tương lai là hỗ trợ người nước ngoài

Tại các khu đô thị tập trung dân cư, nhu cầu về nhà ở giá phải chăng đang tăng cao, nhưng nhà ở công cộng gần như đã kín chỗ, và tình trạng cung không đủ cầu vẫn tiếp diễn. Trong bối cảnh đó, Chính quyền Tokyo đã đầu tư và thành lập quỹ chung với các công ty tư nhân để hỗ trợ các doanh nghiệp. Việc cải tạo các bất động sản cũ kỹ, bị bỏ trống do xuống cấp và già hóa ở các khu chung cư cũ để sử dụng làm nhà ở giá phải chăng có thể là một phương tiện để đồng thời giải quyết vấn đề nhà bỏ trống và cung cấp nhà ở.

Tỷ lệ lấp đầy các căn hộ của Village House là 83,7% (tính đến tháng 10 năm 2025). Mục tiêu của họ trong tương lai là nâng tỷ lệ này lên mức 90%, và họ có kế hoạch tăng cường cung cấp nhà ở gần các địa điểm làm việc của người nước ngoài, chẳng hạn như nhà máy của các doanh nghiệp vừa và nhỏ, công ty chế biến thực phẩm, cơ sở chăm sóc điều dưỡng và bệnh viện, khách sạn. Khi số lượng người nước ngoài cư trú tăng lên, ma sát với người Nhật có thể phát sinh do sự khác biệt về văn hóa và lối sống. Theo nghĩa đó, hỗ trợ giao tiếp để cùng tồn tại là điều không thể thiếu.

"Trung tâm chăm sóc khách hàng của chúng tôi có 56 người nói tiếng Nhật, cùng với 29 người nói tiếng nước ngoài có thể hỗ trợ các ngôn ngữ như tiếng Anh, tiếng Bồ Đào Nha, tiếng Việt, tiếng Nepal, tiếng Indonesia, tiếng Myanmar. Chúng tôi đã thiết lập hệ thống để có thể tiếp nhận các yêu cầu tư vấn không chỉ khi chuyển vào mà cả sau khi chuyển vào bằng ngôn ngữ mẹ đẻ."

Tạo ra một môi trường chấp nhận để người Nhật và người nước ngoài có thể sống chung cũng là một trong những vai trò quan trọng của nhà ở giá phải chăng.

"Một trong những chức năng lớn cần thiết cho nhà ở giá phải chăng là hỗ trợ người nước ngoài. Khoảng 20% người thuê của chúng tôi là người nước ngoài, và chúng tôi dự đoán con số này sẽ tiếp tục tăng trong tương lai. Chúng tôi tin rằng việc tiếp tục thích ứng với sự thay đổi này là rất quan trọng."

Nhà ở giá phải chăng được kỳ vọng sẽ là một mạng lưới an sinh hỗ trợ những người có thu nhập trung bình thấp và lao động nước ngoài đang gặp khó khăn về chi phí nhà ở. Đồng thời, vấn đề đặt ra là làm thế nào để không chỉ cung cấp chỗ ở mà còn phối hợp với chính quyền và cộng đồng địa phương để xây dựng nền tảng cuộc sống toàn diện, bao gồm giáo dục, phúc lợi và phòng chống thiên tai.

Có thể nói, những nỗ lực của Village House trong việc tái tạo các khu chung cư cũ và tiếp nhận người nước ngoài thông qua hỗ trợ đa ngôn ngữ là một trường hợp mẫu cụ thể để đối mặt với những thách thức đó.